전세 예산 정하기 (전세자금대출/주택청약담보대출)

나이 서른셋에 그동안 미뤄왔던 독립을 결심하였고 지난 1개월동안 전세집을 구하러 여러 부동산을 돌아다니며

겪은 경험을 적어보려 한다. 자본도 많이 없고 아무것도 모르는상황에서 시작했으니 어려움도 있었다. 

따라서 나같은 사람에게 도움이 되었으면 한다...

 

나는 아무런 정보없이 집을 구하러 다녔기때문에 내 정확한 가능 예산을 모르고 부동산을 돌아다녔다. 

처음엔 2억까지 가능할줄알고 2억짜리 집을 보다가.

생각해 보니 이자 비용이 부담되어서 1억5천짜리 집을 봤다가.

대출을 알아보니 안될거 같아서 1억1천집을 봤다가.

보유현금을 늘릴수 있는 방법을 찾아 1억3천짜리 집을 봤었다. 

많고 다양한 집을 봤다고 긍정적으로 볼수도 있겠지만 예산 변경 때문에

60개 넘는 집을 10곳이상의 부동산을 통해 1달 동안 돌아다닌것은 비효율적이긴 하다.

멍청하면 몸이 고생한다.

 

좋은 집을 구하려면 좋은집을 만날게될 운도 중요하고 좋은 집을 구별해낼수 있는 안목도 중요할것이다.

그러나 95%이상은 돈이다. 예산이 높으면 좋은집을 만날 확률이 급격히 증가한다. 만약 본인이 돈이 많다면 미리 축하 해주고 싶다.

그러나 대부분은 예산이 그리 높지 않다. 특히나 나처럼 처음 나오는 사회 초년생들은 많은 자본이 있을리 없다. 

예산은 이렇게 구성된다.

 

"내돈 + 대출 = 예산" 

 

그러면 대출을 많이받으면 예산이 높아지는거 아닌가? 맞는 말이지만 틀리기도 하다.

이유는 대출은 이런 공식이 성립된다.

 

"내돈 x a = 대출 가능 금액(or 대출한도)"

 

즉 대출을 많이 받으려면 내 돈이(가용현금) 많아야한다.

예를들어 내가 1천만원이있다면 4천만원을 빌려서 5천만원 집을 구할수있고

2천만원이 있으면 8천만원을 빌려 1억짜리 집을 갈수있다. 

이런 공식이 성립되는 이유는 다음장에 설명하겠다.

 

 

대출 알아보기

 

대부분 전세 자금 대출로 받는것들은 LH, 중기청, 버팀목,HUG 가 있다.

LH는 요즘 신청을 받지 않고있어서 패스하고,HUG 전세안심대출은 은행에서도 잘 해주지 않고 집도 구하기가 힘들어서 패스했다. 

중기청 대출은 이자가 1.2%정도로 싼 장점이 있지만 동시에 전세가의 90%까지 커버가 된다는것이 장점이다.

그러나 1억 까지만 대출이 가능하다. 우선 본인이 연봉 3500만원이하+ 34세이하 라면 중기청 대출을 받는게 좋은 옵션이다.

 

연봉이 3500을 넘긴경우 버팀목 대출을 받아야 할것이다. (동시에 5천만원 이하여야 대출 가능하다.)

버팀목 대출은 2.2% 정도 이자로 70%까지 밖에 커버가 안된다. 

나도 버팀목 대출을 받았는데 70%까지만 대출을 받을수 있다는게 문제였다. 예를들어 1억3천을 예산으로 잡을경우

내가 만약 중기청 대출을 받았다면 내돈 3천만원이 필요하지만 버팀목 대출은 내돈 3900만원이 필요하다. 

"내돈 x a = 대출 가능 금액(or 대출한도)"

이공식이 성립하는 이유이다. 

 

1억3천(전세가) x 0.3 = 3900만원(필요현금)

1억 5천 x 0.3 = 4500만원

이렇게 내돈이 많을수록 전세가 예산이 늘어난다.

 

주택청약 담보대출

 

만약 내가 보유현금이 부족하다면 그리고 만약 주택청약을 하고있다면 가용 예산을 늘릴수 있는 마지막 방법이다. (가족에게 지원받기 제외)

나의 경우 보유 현금이 3천만원이 있었다. 주식도 팔고 월급도 받으면 어떻게든 3300만원을 만들어 버팀목 대출을받아 1억1천 전세가에 들어갈수 있겠다 생각했었다. 그래서 1억1천 전세로 부동산을 돌아 다녔었는데 마음에 드는 집을 찾을수가 없었다.

그러던중 주택청약 담보대출이라는것을 알게되었다. 주택청약 담보대출을 받으면 주택청약금액의 95%정도를 대출 받을수있다. 대출금액이 많지 않고 이자도 1.x% 이므로 이자부담은 크지 않다. 나는 주택청약에 들어있는 1천만원중 800만원을 꺼내기로 했다. 이자를 대충 계산해 보니 월에 1만~2만원정도 나온다.

반면 나의 보유 현금은 8백만원이 증가해 4200만원이 되었다. 그래서 전세가 예산을 1억 3천으로 늘릴수 있었다. 

 

월지출 계산하기

 

예산은 중요하다. 예산이 높을수록 좋은 집에 갈수있는건 사실이다. 보유현금이 많아서 대출을 많이 받아 버팀목의 한도인 1.2억을 받았다 해보자. 이정도면 1억7천 전세에도 들어갈수 있을 것이다. 그러나 그만큼 많은 이자을 낸다는 생각도 해야한다. 버팀목 대출 이자 2.5%를 넣어보면 월 25만원이 지출된다. 추가로 관리비 7만원과 주차가 필요하다면 주차비 5만원이 추가된다. 

관리비에는 보통 전기 가스비용이 별도이므로 전기,가스비를 제외한 모든 비용 월 38만원이 지출된다. 

괜찮다면 그대로 진행하면 좋지만 이게 부담이 된다면 어쩔수 없이 이자를 줄이기 위해 예산을 줄여야 할것이다.